[Áfa tv. 82. § (2) bekezdés, 3. számú melléket I. rész 50-51.]

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 82. § (2) bekezdése és 3. számú melléklete I. részének 2021. január 1-jétől 2022. december 31-éig hatályos 50-51. pontjai alapján az általános forgalmi adó mértéke az adó alapjának 5 százaléka

  • az olyan többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás értékesítése esetén, melynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, és amely az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozik (kivéve, ha a lakás az Étv.[1]-ben meghatározott rozsdaövezeti akcióterületen található földrészleten létesített többlakásos lakóingatlanban van), és
  • az olyan egylakásos lakóingatlan értékesítése esetén, melynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert, és amely az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozik.

A 2021. január 1-jétől hatályos rendelkezés révén, szinte azonos tartalommal egy korábbi – 2016. január 1-jétől 2019. december 31-éig hatályos – szabály lépett ismét hatályba. A különbség a rozsdaövezeti akcióterülettel összefüggő kivétel meghatározása. Ennek értelmében, ha az Étv.-ben meghatározott rozsdaövezeti akcióterületen található földrészleten létesített többlakásos lakóingatlanban van a kialakítandó vagy kialakított lakás, melynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, és amely az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozik, akkor az értékesítésre az 5%-os adómérték az Áfa tv. 3. számú melléklet I. részének 59. pontja, és nem az 50. pontja alapján alkalmazandó. Rozsdaövezeti akcióterület a rozsdaövezeti akcióterületek lehatárolásáról szóló, jelen tájékoztató megjelenésekor még kidolgozás alatt álló kormányrendeletben ilyenként megjelölt terület.

Ebben a tájékoztatóban az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjainak alkalmazását mutatjuk be.

A fentiek alapján lakóingatlan értékesítésére akkor alkalmazandó az 5 százalékos áfamérték, ha a lakás

  1. megfelel az Áfa tv. 259. § 12. pontja szerinti lakóingatlan fogalmának,
  2. új ingatlannak minősül az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja)-jb) alpontja alapján,
  3. összes hasznos alapterülete többlakásos lakóingatlanban található lakás esetén a 150 négyzetmétert, egylakásos lakóingatlan esetén a 300 négyzetmétert nem haladja meg,
  4. értékesítése, illetve az ahhoz fizetett előleg kézhezvétele, jóváírása 2021. január 1-jére vagy azt követő időpontra esik, és 2023. január 1-jét megelőzi. Bizonyos feltételek fennállása esetén azonban ezen időpontot követően is alkalmazható marad a kedvezményes adókulcs (átmeneti szabály alapján).

A tekintetben, hogy lakóingatlan értékesítés valósul-e meg, az Áfa tv. termékértékesítésre vonatkozó előírásait kell figyelembe venni (Áfa tv. 9. §, 10. § a) pontja, 10. § d) pontja). Az Áfa tv. 9. §-a alapján termékértékesítésnek minősülnek az úgynevezett hagyományos adásvételen alapuló lakóingatlan értékesítések. Lakóingatlan építés esetében a kedvezményes áfakulcs azon ügylet(ek)re alkalmazható, amelyek az Áfa tv. 10. § d) pontja szerint minősülnek termékértékesítésnek. E tényállás lényegi eleme, hogy az ügyletet teljesítő adóalany egy másik személy megrendelésére, építési-szerelési munka révén új – ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő – ingatlant hozzon létre. A fenti tartalmú termékértékesítésre építkezés esetében tipikusan akkor kerülhet sor, ha az építkezés generálkivitelező, illetve fővállalkozó közreműködésével valósul meg, és az ő általa teljesített ügylet tartalmában megfelel a fenti feltételeknek.

a) Lakóingatlan fogalom

Az Áfa tv. 259. § 12. pontja értelmében lakóingatlannak minősül a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület. E fogalom meghatározás alapján a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség akkor sem minősül lakóingatlannak, ha az ilyen helyiség az ingatlan nyilvántartásban nem került külön feltüntetésre. Az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjai alapján az 5%-os adómérték – az egyéb törvényi feltételek fennállása esetén is – csak lakóingatlan/lakás értékesítésére vonatkozik. Amennyiben az új ingatlan értékesítésére irányuló ügylet keretében lakóingatlan és lakóingatlannak nem minősülő helyiség (pl. garázs) értékesítésére is sor kerül, az értékesítés adóalapját meg kell osztani, a lakóingatlannak nem minősülő ingatlan adóalapjára 27%-os mértékű általános forgalmi adót kell felszámítani.

 b) Új ingatlan

Az áfa rendszerében új ingatlannak az olyan ingatlan minősül, melynek

  • az első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy
  • az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása, vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy
  • beépítése az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

A rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlanok körébe tartoznak a beépítés alatt álló, a félkész, szerkezetkész ingatlanok, illetve azok a befejezett ingatlanok is, amelyek tekintetében használatbavétellel összefüggő engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárás, illetve a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása folyamatban van.

Első rendeltetésszerű használatbavétel alatt nem a tényleges használatbavétel napja, hanem az adott ingatlan használatbavétele kapcsán lefolytatandó eljárástól függően meghatározott időpont értendő. Amennyiben az adott ingatlan tekintetében irányadó jogszabályok rendelkezései alapján használatbavételi engedélyezési eljárás lefolytatására kerül sor, akkor az adott ingatlan első rendeltetésszerű használatbavételének időpontja alatt az adott ingatlan vonatkozásában kiadott használatbavételi engedély véglegessé válásának napja értendő. Amennyiben az adott ingatlan tekintetében a használatbavétel kapcsán tudomásulvételi eljárás lefolytatásának van helye, akkor az első rendeltetésszerű használatbavétel időpontja alatt az a nap értendő, amikor a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele megtörtént.

Az egyszerű bejelentés alá tartozó ingatlan esetében az újnak minősülés szempontjából releváns 2 évet a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállításától kell számolni.

Az újonnan létrehozott ingatlan használatbavétele mellett első rendeltetésszerű használatbavételnek minősül a már meglévő és használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlan átalakítást követő olyan használatbavétele is, amelynek eredményeképpen a korábbi használathoz képest funkcióbeli/rendeltetésbeli változás is történik, és ennek kapcsán új használatbavételi engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárás, bejelentés válik szükségessé.

Ugyancsak első rendeltetésszerű használatbavételnek minősül a meglévő ingatlan olyan átalakítása, amelynek eredményeként az ingatlan albetéteinek a száma megváltozik, feltéve természetesen, hogy az albetéteket érintő átalakítást követő használatbavétel engedélyhez, tudomásulvételi eljáráshoz vagy bejelentéshez kötött.

Az olyan engedélyezett, illetve tudomásul vett használatbavételt, bejelentést követő átalakítás esetén, amelyhez nem társul az ingatlan „darabszámában” (albetétek számában), vagy az ingatlan rendeltetésében bekövetkező változás, az átalakítást követő engedélyezés, illetve tudomásulvétel, bejelentés, nem minősül első rendeltetésszerű használatbavételnek. A lefolytatandó eljárástól függetlenül nem valósul meg első rendeltetésszerű használatbavétel az ingatlan bővítése esetén sem, mivel nem jön létre új ingatlan (új albetét).

Új ingatlan értékesítése valósul meg a fenti feltételeknek megfelelő ingatlan értékesítése esetén, függetlenül attól, hogy az adott ügylet keretében sor kerül-e az ingatlanhoz tartozó földterület értékesítésére, vagy csak a felépítményt értékesítik az ahhoz tartozó földterület nélkül. Amennyiben az épületet, építményt tartalmazó földterület és az épület, építmény tulajdonosa eltérő személy, akkor a földterület értékesítését terhelő adókötelezettséget a beépített ingatlanra vonatkozó előírások alapján kell megállapítani. Utóbbi esetben tehát a földterület értékesítése akkor minősül kötelezően adókötelesnek, ha azon a fenti feltételeknek megfelelő új ingatlan van. Megjegyzendő, hogy amennyiben az adott ügylet keretében kizárólag a lakóingatlanhoz tartozó földterület önálló értékesítése történik, és az adóköteles, akkor arra a 27%-os adómérték alkalmazandó, mivel ez esetben az értékesített ingatlan nem felel meg az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjaiban foglaltaknak, mivel az nem lakóingatlan.

Amennyiben az értékesítésre kerülő beépített ingatlan az előzőek szerint nem minősül új ingatlannak, akkor értékesítése [ide nem értve az Áfa tv. 11. § (1)-(2) bekezdése alá tartozó eseteket] adómentes, kivéve, ha az értékesítő adóalany élt az Áfa tv. 88. §-ában szabályozott adókötelessé tétel lehetőségével. Amennyiben az ilyen beépített ingatlant értékesítő adóalany az Áfa tv. 88. §-a alapján adófizetési kötelezettséget választott, az értékesítést – figyelemmel az Áfa tv. 88. § (2) bekezdésében foglaltakra is – 27%-os mértékű általános forgalmi adó terheli [és amennyiben az Áfa tv. 142. § (3) bekezdésében meghatározott feltételek is fennállnak, az ügyletre az Áfa tv. 142. § (1) bekezdés e) pontja alapján fordított adózás alkalmazandó].

c) Összes hasznos alapterület

A mérethatárnak való megfelelés szempontjából az Áfa tv. 259. § 12. pontjában foglaltak szerinti lakóingatlan (előszoba, hálószoba, nappali, konyha, fürdőszoba, kamra, kazánhelyiség stb.) összes hasznos alapterületét kell figyelembe venni. Azaz a lakóingatlan összes hasznos alapterületébe nem számítandó bele a garázs, az üzlet és egyéb, a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség alapterülete. A hasznos alapterület számítása során az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 28.) Korm. rendelet (továbbiakban: OTÉK) hasznos alapterület fogalmát kell figyelembe venni (Áfa tv. 259. § 13/A. pont). Az OTÉK 1. számú melléklet 46. és 88. pontjait figyelembe véve a helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületen számított területéből az minősül hasznos alapterületnek, amelyen a belmagasság eléri vagy meghaladja az 1,9 métert. Az összes hasznos alapterület számításakor az összes építményszint hasznos alapterületét figyelembe kell venni (OTÉK 1. számú melléklet 46a. pontja). Építményszint az építmény mindazon használati szintje, amelyen helyiség van. Nem építményszint a padlás, valamint az a tetőszint, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs (OTÉK 1. számú melléklet 34. pontja).

A többlakásos lakóingatlanra vonatkozó 150 négyzetméteres értékhatárt kell figyelembe venni – többek között – akkor is, ha az új lakás létrehozása tetőtér-beépítés (lásd: OTÉK 1. számú melléklet 127. pont) révén valósul meg.

 d) A lakóingatlan értékesítésének időpontja

Az Áfa tv. 347. §-ában foglalt átmeneti szabály rendezi, hogy az Áfa tv. 3. számú melléklete I. részének 2021. január 1-jétől hatályos 50-51. pontjait azokban az esetekben kell alkalmazni először, amelyekben a lakás értékesítésére, illetve az ahhoz fizetett előleg kézhezvételére, jóváírására 2021. január 1-jén vagy azt követő időpontban kerül sor. Ezzel összhangban 2021. január 1-jén az Áfa tv. 327. §-a hatályát vesztette, ezen időpontot követő teljesítések, előlegfizetés esetén az 5%-os adómérték alkalmazhatóságát nem befolyásolja, hogy az építési engedély mikor vált véglegessé, illetve, hogy az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet mikor jelentették be.

Az 5%-os adómérték kivezetéséhez kapcsolódó átmeneti szabályokat az Áfa tv. 2023. január 1-jétől hatályos 348. §-a határozza meg, amelynek értelmében az 5%-os adómérték 2022. december 31-ét követően, de 2026. december 31-ig átvett, jóváírt előlegekre és teljesített értékesítésekre is alkalmazandó, ha

  • építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére az építési engedély 2022. december 31. napjáig véglegessé vált, vagy
  • az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2022. december 31. napján bejelentették.

Amennyiben a lakás értékesítése, illetve az ahhoz fizetett előleg kézhezvétele, jóváírása 2021. január 1-jét megelőzően történt, akkor az Áfa tv. 2020. december 31-éig hatályos 327. §-ában foglalt átmeneti rendelkezés értelmében 5%-os adómérték volt alkalmazandó, ha

  • építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére 2018. november 1. napján volt végleges építési engedély, vagy
  • az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2018. november 1. napján bejelentették.

Ebből következően, ha a végleges építési engedély, illetve a bejelentés későbbi, a 2020. évben történt (rész)teljesítések, előlegfizetések 27 %-os áfakulccsal adóztak. A 2021-re áthúzódó építkezések esetében 2020. december 31-ét követő (rész)teljesítések, előlegfizetések esetében a 2021. január 1-jétől hatályos szabályok értelmében 5%-os áfakulcs alkalmazandó, ám a végszámlában az 5%-os adókulcs csak a vételárból még 2020. december 31-ét követően fennmaradó részre (vételár és a részteljesítésként, előlegként kifizetett összeg különbözetére) alkalmazandó.

[Pénzügyminisztérium Fogyasztási és Forgalmi Adók Főosztály PM/2760-1/2021. – NAV Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály 2507379415/2021.] 

[1] Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény