Betűméret növeléseBetűméret csökkentése
A lakásszövetkezetek áfabeli megítélése
2003.02.13.
[Áfatörvény 4.§ (1) bekezdés]

Archív: 2017.09.28.

A lakásszövetkezetek és a társasházak közös költségeinek adóügyi megítélését alapvetően meghatározza e szervezetek jogi státusza. Ennek azért van nagy jelentősége, mert a nem jogi személy társasháznál nem értelmezhető szolgáltatás a társasház és tagjai között, míg a jogi személy lakásszövetkezet és a szövetkezeti tagok között igen.

A társasházak - mivel nem jogi személyek, csak célhoz, rendeltetéshez kötött jogképességük van - az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. törvény (továbbiakban: áfa törvény) 4.§ (2) bekezdése alapján - a közös használatban lévő ingatlan dolog tekintetében - kizárólag mint tulajdonostársak közössége válhatnak adóalannyá. Ebből következően a közös tulajdon kezelési, fenntartási kötelezettségeinek felosztásához kapcsolódóan a társasház és tagjai között megvalósuló szolgáltatás nem értelmezhető, így a társasház nem számlázhatja ki tagjai felé a közös tulajdon közös költségét, valamint a tagok külön tulajdonában lévő lakásokhoz kapcsolódó közüzemi költségeket, tekintve, hogy e szolgáltatások tekintetében nem minősül adóalanynak.

A lakásszövetkezetek viszont jogi személyek (szövetkezetekről szóló 1992. évi I. törvény 3.§), ezért a lakásszövetkezet és a szövetkezeti tag közötti szolgáltatásnyújtás, termékértékesítés nem zárható ki. A lakásszövetkezetnek tehát vannak általános, a mögöttes jogszabályok szerint „kifelé” értékesülő tevékenységei (közös tulajdon bérbeadása stb.) és önköltség térítése ellenében a saját maga, vagy tagjai részére végzett úgynevezett belső szolgáltatása [lakásszövetkezetek gazdálkodási rendjéről szóló 78/1998. (XII.27.) PM-ÉVM együttes rendelet 2.§ (1) bekezdés]. A lakásszövetkezet jogi személyiségi mivoltából következően a külső és belső szolgáltatáskénti elhatárolás közömbös, csupán annak van jelentősége, hogy a tagok felé végez-e, illetve milyen tartalmú tevékenységet a lakásszövetkezet és ezzel összefüggésben a tagoktól részesül-e valamilyen térítésben. Nincs befolyással az áfa-beli minősítésre az áfa törvény 4.§, 5.§-a szerint az sem, ha az adott tevékenységet önköltségi áron, nyereség nélkül csupán annak költségigényét megtérítve végzik.

A lakásszövetkezet a 78/1988. (XII.27.) PM-ÉVM együttes rendelet 9.§-a szerint alaptevékenységként (belső szolgáltatásként)

  • építési,

  • felújítási,

  • üzemeltetési, karbantartási (fenntartási) tevékenységet végez.

Ez utóbbi tevékenységen belül jellemzően közüzemi szolgáltatás közvetítést, fűtésszolgáltatást, építőipari szolgáltatásokat (SZJ 45), lakóingatlan kezelést végez.

Tipikus vállalkozási tevékenysége az ingatlanbérbeadás.

A tevékenységek áfa-beli minősítése a következő:

A belső szolgáltatások (azaz a lakásszövetkezetnek a tagok részére végzett tevékenységei) - az áfa törvény 8.§ (1) bekezdésének megfelelő - ellenérték fejében végzett szolgáltatásnyújtásnak minősülnek, ezért utánuk áfa fizetési, a 43.§ (1) bekezdése alapján pedig számlaadási kötelezettség keletkezik.

Felújítási tevékenység

A közös költség részeként beszedett felújítási hozzájárulás a befizetés időpontjában nem lakásszövetkezeti értékesítés ellenértéke, hiszen a felújítási alapot későbbi időpontra tervezett, illetve soron kívül szükségessé váló felújítások fedezetére kell szednie a lakásszövetkezetnek.

A felújítási hozzájárulás a befizetés időpontjában nem kezelhető előlegként annak ellenére, hogy azt a teljesítést megelőzően fizetik. A befizetett összeg konkrét értékesítéshez nem kapcsolható a felújítási alap felhasználását megelőzően, ugyanis a felújítási hozzájárulás megfizetése időpontjában még nem lehet tudni, hogy ezt az összeget a lakásszövetkezet mire fogja használni. Ezért a beszedett összeg után a befizetés időpontjában áfa fizetési kötelezettség nem keletkezik, az áfa törvény szerinti bizonylatot kiállítani nem kell.

Szolgáltatásnyújtás - így áfa fizetési kötelezettség - a konkrét felújításra szedett hozzájárulások tekintetében a felújítás befejezésekor valósul meg, így ennek ellenértéke (az erről kiállított számla) a lakásszövetkezet alapszabályában (vagy más belső szabályzatában) meghatározott felosztási mód szerint terhelhető a tagokra, nem tagokra. A lakásszövetkezetet megilleti e felújítással összefüggésben az adólevonási jog, ugyanakkor az előzőek szerint terheli az adófizetési kötelezettség. Így a vonatkozó áfa bevallás (éves, negyedéves, havi) értékesítési, illetve beszerzési adatai között fenti adóalapok és adóösszegek értelemszerűen szerepelnek.

Lakóingatlan kezelés

A lakóingatlanok kezelése (SZJ 70.32.11.0) az áfa törvény 2. számú mellékletének 13. pontja hatályon kívül helyezése következtében 2003. január 1-jétől kikerült a tárgyi adómentes körből és ezáltal a tevékenység az általános kulcs (25%) alá tartozik. Lakóingatlan kezelésnek minősül a házak és közös tulajdonban lévő egyéb ingatlanok kezelése, az ingatlanok rendeltetésszerű használatra való állapotának fenntartása, üzemeltetése, beleértve az ún. házfelügyelői, házmesteri, gondnoki szolgáltatásokat is, például a közös képviselet ellátása, bérleti díj (lakbér), a lakóingatlan közös közüzemi díjai begyűjtését.

E tevékenységnek része tehát a

  • szövetkezeti általános költség (beleértve a házfelügyelők áthárított költsége),

  • szövetkezeti villany közös költsége,

  • szövetkezeti szemétszállítás közös költsége,

  • szövetkezeti kéményseprés közös költsége,

  • közös tulajdont érintő távhő szolgáltatás felosztás alapján történő áthárítása,

  • épülettömb biztosítás, (magában foglalja az épület közös tulajdonú részeinek biztosításából a tagra eső hányadot, valamint a tag magántulajdonában levő ingatlanrész biztosítási díját is),

  • a fűtés korszerűsítés során felszerelt költségmegosztók leolvasása és cseréje,

  • a közös tulajdont érintő javítás, karbantartás költségei.

Amennyiben a felsorolt tevékenységek valamelyike az ingatlankezeléstől elkülönülten értékesül, külön eseti megállapodás alapján külső vállalkozókkal végeztetik, úgy e szolgáltatásokat a KSH Szolgáltatások Jegyzéke szerinti besorolásnak megfelelő adókulccsal kell - a lakók felé megbontva - számlázni.

A lakóingatlankezelési tevékenységre is vonatkozik, hogy amennyiben nem állapítható meg, hogy a közös költség havonta fizetendő összegéből mennyi a lakóingatlan kezelés ellenértéke, a konkrét ellenértéke ismeretének hiánya miatt az így beszedett összegek nem minősülnek előlegnek sem. Ezért annak beszedésekor sem áfa fizetési, sem áfa törvény szerinti bizonylatolási kötelezettség nem keletkezik.

A lakóingatlan kezelési szolgáltatás ellenértéke csak akkor válik ismertté, amikor azt a közgyűlés elfogadja. A közgyűlés a tényleges kötelezettségek alapján fogadja el az éves előirányzat felhasználását és dönt a maradvány felosztásáról vagy előírja a tagok pótbefizetési kötelezettségét. A lakóingatlan kezelési tevékenység utáni adófizetési kötelezettség keletkezésének napja az a nap, amely időpontig valamennyi tagnak maradéktalanul meg kell fizetnie a közgyűlés által elfogadott éves ellenérték teljes összegét (a pótbefizetési kötelezettség időpontja) ennek hiányában pedig a tárgyévet lezáró közgyűlés napja. Az adó mértéke 25%, ugyanakkor a 2002. december 31-ét megelőző lakóingatlan kezelői tevékenységre vonatkozó adómérték meghatározásánál még az áfa törvény 2002. december 31-én hatályos rendelkezéseit kell figyelembe venni. Ennek megfelelően e szolgáltatásról még tárgyi adómentes számlát kell kiállítani.

Közüzemi szolgáltatás

Ha a közüzemi szolgáltatást a szolgáltató a lakásszövetkezet felé számlázza, de közvetlen fogyasztója nem a lakásszövetkezeti közösség, hanem az egyes lakók (tagok), úgy a lakásszövetkezet az áfa törvény 8.§ (4) bekezdése szerint közüzemi szolgáltatást közvetít, így a közüzemi szolgáltatást annak adómértékével kell terhelnie a tagokra.

A szolgáltatások közvetített szolgáltatásként kezelése független attól, hogy a lakásokban mérőóra van-e, ugyanis a közüzemi szolgáltatás közvetítését végzi a lakásszövetkezet akkor is, ha a lakásszövetkezet a nevére számlázott, a tagok, nem tagok által igénybevett közüzemi szolgáltatás ellenértékét nem mért fogyasztás alapján, hanem egyéb módon (közüzemi szolgáltatásoknál szokásos vetítési alappal) állapítja meg.

A lakásszövetkezet által igénybevett közvetített szolgáltatások adója levonható, ezen szolgáltatások továbbszámlázása során kiszámlázott - változatlan %-os mértékű - adó összege viszont befizetendő adóként szerepel.

A lakásszövetkezetnek a tagok részére közvetített közüzemi szolgáltatás - az áfa törvény 8.§ (4) bekezdésére is tekintettel - 2003. január 1-jétől is megfelel az áfa törvény 13.§ (1) bekezdés 23. pontban foglaltaknak, azaz folyamatosan teljesített szolgáltatásnak minősül. Az áfa törvény 16.§ (6) bekezdés előírásnak megfelelően a folyamatosan teljesített szolgáltatások teljesítési időpontja az egyes részkifizetések esedékességének napja. Az áfa törvény folyamatosan teljesített szolgáltatásokra meghatározott speciális szabályából következően az ilyen szolgáltatásoknál az előleg fogalma (szolgáltatás nyújtást megelőzően fizetett, az ellenértékbe beszámítható pénzösszeg) értelmezhetetlen. Előzőek miatt a működési és közös költségekre beszedett összegeket évközben nem lehet az áfa törvény 17.§-ában foglaltaknak megfelelő előlegnek tekinteni.

Az adókötelezettség keletkezési időpontja 2003-ban is a 16.§ (6) bekezdése szerint az egyes részkifizetések esedékességének napja, amely időpont a közgyűlés által előírt pótbefizetések esedékességének napja. Ezzel a teljesítési időponttal kell a tagok felé a számlát kiállítani.

Összefoglalva:

A működési és közös költségekre évközben havonta beszedett összeg még nem minősül ellenértéknek, mert annak felhasználási jogcíme nem ismert. A közgyűlés évvégén a tényleges kötelezettségek alapján fogadja el az éves előirányzat felhasználását és dönt a maradvány felosztásáról, vagy előírja a tagok pótbefizetési kötelezettségét. Amennyiben a közös költség havonta fizetendő összegéről nem állapítható meg, hogy mennyi a közüzemi szolgáltatási adóköteles ellenértéke, mennyi a lakóingatlan-kezelés adóköteles ellenértéke, továbbá mennyi a felújítási alapba kerülő összeg, úgy a lakásszövetkezet közüzemi szolgáltatása, lakóingatlan-kezelési szolgáltatása nem tekinthető teljesítettnek. Annak ellenére, hogy fizetés történt, a havonta fizetendő közös költség nem tekinthető előlegnek sem, hiszen még előre nem konkretizálható teljesítésekre történik a fizetés.

Az áfa törvény szerinti teljesítési időpontként nem vehető figyelembe olyan időpont, amikor a szolgáltatás ellenértéke még nem ismert. A szolgáltatás ellenértéke csak akkor válik ismertté, amikor azt a közgyűlés elfogadja.

Ebből az következik, hogy lakásszövetkezetnek lehetősége nyílik arra, hogy évente egyszer állítson ki az áfa törvény 43.§-a szerinti bizonylatot (mivel a teljesítéssel nem egyidejű a készpénzfizetés), számlát az általa teljesített értékesítésről a tagok, nem tagok felé. Ekkor a számlán teljesítési időpont a pótbefizetési kötelezettség esedékességi időpontja, ennek hiányában a tárgyévet lezáró közgyűlés napja.

Bérbeadás

Az áfa törvény 2. számú melléklet 8. pontja szerint a lakóingatlan - rendeltetéstől független bérbeadása - tárgyi adómentes 2003-ban is, mely után az áfa törvénynek megfelelő bizonylat kiállítási kötelezettség áll fenn. A bérbeadás a 16.§ (11) bekezdés szerint elszámolási időszakhoz kötődő szolgáltatásként adózik.