Betűméret növeléseBetűméret csökkentése
Ingatlanértékesítés gazdasági tevékenységgé minősítése
2005.05.06.

[Áfatörvény 4. § (1) bek és. 5. § (1) bek.]

Archív: 2009.10.01.

Egy természetes személy tulajdonába került több hektár rét, legelő, stb. külterületi ingatlan. A természetes személy ezen ingatlant belterületté nyilvánítja, majd arra képesítéssel bíró szervezettel felosztatja, melynek következtében kialakul kb. 100 db építési telek, amelynek ingatlan nyilvántartásban történő megjelölése : beépítetlen terület. A jelentős költséggel kialakított valamennyi építési telkeket rövid időn belül (kb. fél év alatt), adásvételi szerződésekkel el kívánja (jellemzően más természetes személyeknek) idegeníteni.

1.) A beadványban szereplő ügylet megítélése során először is az adóalanyiság kérdésében kell döntésre jutni. Az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. törvény (a továbbiakban áfa törvény) 4. § (1) bekezdése szerint az áfa alanyának minősül az a természetes személy is, aki saját nevében gazdasági tevékenységet végez, tekintet nélkül annak céljára és eredményére. Ez azt jelenti, ha a magánszemély az áfa törvény alkalmazásában gazdasági tevékenységnek minősülő tevékenységet végez, akkor függetlenül attól, hogy a tevékenységet haszonszerzési céllal végezte-e vagy sem, és függetlenül attól, hogy származott-e haszna az ügyletből vagy sem, az áfa alanyának minősül.
Gazdasági tevékenységnek minősül az áfa törvény 5. § (1) bekezdése alapján a bevétel elérése érdekében rendszeresen, vagy üzletszerűen végzett tevékenység.

A gazdasági tevékenység megvalósulása, és az áfa alanyiság a kérdésében korábban már született precedens értékű Legfelsőbb Bírósági döntés. A bíróság Kfv. II. 25. 594/1994. határozatában arra alapozza döntését, hogy aki bevétel elérése érdekében tartósan és rendszeresen saját nevében értékesítést végez, az az általános forgalmi adó alanyának minősül. A tartós és rendszeres értékesítés kapcsán vizsgálni kell a jogügyletek számát és gyakoriságát. Az említett jogügyletben szereplő felperes 14 hónap alatt - átlag kéthónapos időközben - hat darab személygépkocsit értékesített. Az ítélet értelmében mindez kimeríti a törvény által kívánt tartós és rendszeres értékesítés fogalmát, és a felperes adófizetési kötelezettségét megalapozza.

E határozat tükrében a beadványban szereplő magánszemély az áfa törvény alkalmazásában adóalanynak minősül. Az adott időintervallumon belül történő értékesítések "rendszeresnek" minősülnek (fél év alatt kb. 100 db építési telek eladására kerül sor). Már önmagában az a tény is alátámasztja ezt, hogy a magánszemély szándéka a több darabban való értékesítés. Megélhetési forrásaiban pedig vélelmezhetően számottevő lesz az ismétlődő jellegű eladásaiból származó bevétel. A tranzakció-sorozat mindenképpen túlnő a szokásos állampolgári magatartáson. A tevékenység "gazdasági tevékenység", így a magánszemély adóalanynak minősül.

2.) A példa szerinti esetből nem derül ki, hogy a beszerzéskor a természetes személy hogyan jutott a földterülethez. Amennyiben azt magánszemélyl(ek)től vette, a beszerzés során áfa felszámítása szóba sem jöhetett.
Amennyiben adóalanytól vásárolta, akkor tekintettel arra a tényre, hogy a beadvány szerint akkor külterületen fekvő, rét, legelő, szántó volt a terület minősítése, feltételezhető, hogy az nem minősült beépítésre szánt területnek (sem a fogalmilag azon belül fekvő építési teleknek), és így az, az áfa törvény 30. § (1) bekezdése és a törvény 2. sz. mellékletének 1. pontja szerinti tárgyi adómentes ügylet volt, amelynek során így előzetesen felszámított adó nem keletkezett.

3.) A külterületi ingatlant megszerző természetes személy az értékesítések tekintetében fentiek szerint tehát adóalanynak minősül, és mivel a beadvány szerint a megszerzett földterületet a megosztáson kívül át is minősítteti építési telekké, ezért azok értékesítése az áfa törvény 2. sz. mellékletének 1. pontjában a tárgyi adómentesség alól történő kivételként való szerepeltetés okán a törvény 28. § (1) bekezdése szerinti általános 25 %-os adómérték alá fog tartozni. Az áfa alanya a törvény 6. §-a szerinti termékértékesítések esetén a termék adókulcsának megfelelő áfa felszámítására kötelezett, függetlenül attól, hogy kinek (magánszemélynek, vagy adóalanynak) értékesíti-e a birtokba vehető dolgot (jelen esetben a telkeket).
Amennyiben a telkeket az adóalany nem áfa alany magánszemélyek részére értékesíti, akkor a vevőknek az áfa törvény alapján nincsen lehetőségük a beszerzés során előzetesen felszámított adó levonására (így a visszaigénylésére sem), mivel a törvény 34. §-a és 32. § (1) bekezdése az adólevonás jogát csak adóalanyoknak, adóköteles gazdasági tevékenységük keretében biztosítja.
Természetesen amennyiben a vevő adóalany lenne és a megszerzett ingatlant gazdasági tevékenysége keretében hasznosítaná, akkor az áfa törvényben szereplő feltételek fennállása esetén adólevonási, az adó visszaigénylési feltételek fennállása esetén pedig adó-visszaigénylési joga is keletkezne.

(PM 4997/1/2005. APEH Adójogi Főosztály 8931628366/2005.)