Az egyes adótörvények uniós kötelezettségekhez kapcsolódó, valamint egyes törvények adóigazgatási tárgyú módosításáról szóló 2018. évi LXXXII. törvény 2019. január 1. napjával a kedvezményes adómérték alá tartozó lakóingatlanok értékesítése vonatkozásban az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvénybe (a továbbiakban: Áfa tv.) egy speciális átmeneti rendelkezést iktatott be.

E jogszabályhely, vagyis az Áfa tv. 327. §-a értelmében, a törvény 2019. december 31-én hatályos 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontja szerinti lakóingatlan-értékesítés általános forgalmi adó mértékére a 2019. december 31-én hatályos rendelkezéseket kell alkalmazni akkor is, ha a 84. § szerint megállapított időpont a 2020. január 1. napjával kezdődő és 2023. december 31. napjával záruló időszakra esik, feltéve, hogy

a) építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére 2018. november 1. napján van végleges építési engedély, vagy

b) az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2018. november 1. napján bejelentették.

Az átmeneti szabály tehát fenntartja a kedvezményes adómérték alkalmazhatóságát a 2019. december 31. napját követő, de 2024. január 1. napját megelőző teljesítési időponttal értékesített lakóingatlanok vonatkozásában. Ugyanakkor nem irányadó valamennyi, az említett időszakban teljesülő értékesítésre nézve, csupán azokra, amelyek esetében a lakóingatlan építésének engedélyezésére, illetve bejelentésére legkésőbb 2018. november 1. napjával sor került.

Ennélfogva, ha a lakóingatlan megfelel az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjában foglalt követelményeknek, és az értékesítése 2019. december 31. napját követő – illetve 2024. január 1. napját megelőző – időpontban minősül teljesítettnek, az alkalmazandó adómérték az építési engedély véglegessé válásának vagy az egyszerű bejelentés megtételének függvényében alakul. Amennyiben ezek időpontja 2018. november 1-jére vagy azt megelőző napra esik, az értékesítésre nézve az 5 százalékos adómérték alkalmazandó. Ha pedig az építési engedély ezen időpontot követően válik véglegessé vagy a bejelentést e napot követően tették meg, úgy az adó mértéke az adóalap 27 százaléka. Azon esetekben, amikor az építési engedély kiadására 2018. november 1. napjával sor kerül, azonban az csak későbbi időpontban válik véglegessé, a speciális átmeneti rendelkezés nem alkalmazható, vagyis a 2019. december 31. napját követően teljesülő értékesítést az általános adómérték figyelembe vételével szükséges számlázni.

Amennyiben az építési engedély véglegessé válására, illetve a bejelentés megtételére az említett határidőben sor kerül, azonban az értékesítés teljesítésének időpontja 2023. december 31. napját követi, úgy az ezen utóbbi időpontot megelőzően megvalósuló részteljesítés (Áfa tv. 57. §), valamint fizetett előleg (Áfa tv. 59. §) tekintetében a kedvezményes adómérték alkalmazandó.

Megjegyzendő, hogy az építési engedély módosításának az alkalmazandó adómérték szempontjából nincs jelentősége, hiszen a módosítás nem semmisíti meg az Áfa tv. 327. § a) pontjában foglalt azon körülményt, hogy az értékesítés tárgyát képező ingatlan végleges építési engedéllyel rendelkezik. Nem befolyásolja az adómértéket az építtető személyének 2018. november 1. napját követően történt megváltozása sem, ha az engedély véglegessé válása, illetve az egyszerű bejelentés megtétele legkésőbb 2018. november 1. napjával megtörtént.

A kiegészített, alábbi linken elérhető tájékoztatóban foglaltak az előzőekben kifejtettek figyelembe vételével változatlanul irányadók.

http://www.nav.gov.hu/nav/ado/afa080101_hatalyos/Tajekoztato_20180927.html

[Pénzügyminisztérium Fogyasztási és Forgalmi Adók Főosztály PM/3749//2019, Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály ÜTF-30/2019.]