Ha valaki kiadja lakását, a jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetnie negyedévenkénti adóelőleg formájában. A jövedelem nem egyezik meg a bevétellel, mert a költségeket le lehet vonni a befolyó összegből. De hogyan, mit és mennyit lehet költségként elszámolni?
Az ingatlan-bérbeadás jövedelmének kiszámítása
A bérbeadás jövedelme önálló tevékenységből származó jövedelemnek számít, amit az összevont adóalapba kell beszámítani a bevalláskor.
A jövedelmet a bevételből, a költségek levonásával kell kiszámítani.
Bevétel: bérleti díj, megtérített egyéb összegek, például a közös költség, bizonyos esetekben a közüzemi díjak.
Bevételnek számítanak ezek a tételek is, ha azokat a bérlő fizeti:
- a társasház biztosítási és takarítási díja, a közös képviselő díja, a felújítási alapba fizetett összeg,
- a közös költség, még ha az tartalmaz is például vízdíjat, szemétdíjat,
- a fix összegű bérleti díj, amiben benne van a rezsiköltség is, vagy a fix összegű költségtérítés,
- ha a bérbeadó átalánydíjat fizet a közműszolgáltatónak, de bérlője a fogyasztásmérő-órák állása szerint fizeti neki a rezsit.
Nem számít bevételnek: a bérlőre áthárított, jellemzően közüzemi szolgáltatások díja, feltéve, hogy a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, és a bérbeadó is a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval.
A jövedelemszámítás módszerei
- 10 százalék levonása költségként: a bevétel 90 százaléka után kell megfizetni a személyi jövedelemadót. Akkor célszerű ezt választani, ha a bérbeadás nem jár kiadásokkal. Külön tételekről nem kell számlákat gyűjteni, mert a 10 százalékon felül, egyenként nem számolható el semmilyen további költség.
- Tételes költségelszámolás: ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bérbeadó a bérbeadással kapcsolatban felmerült, számlával igazolt, kifizetett kiadásokat levonhatja a bevételéből. Levonható költségek: a használattal kapcsolatos kiadások, például a rezsiköltség, a karbantartás, javítás, felújítás költségei, valamint az értékcsökkenés.
Ha a bérbeadó máshol maga is bérel
A bérbeadás bevételéből le lehet vonni a más településen bérelt lakás bérleti díját, ha a bérlés időtartama 90 napnál hosszabb, és az illető a bérelt lakásra nem számol el költséget. Ilyenkor a bérbeadásából nem kell adóelőleget levonni, ha a bérbeadó nyilatkozik saját bérleti díja beszámításáról.
A bérbeadás utáni adó
A jövedelem után év közben 15 százalék adóelőleget kell fizetni negyedévente, a következő hónap 12. napjáig. Ha cég vagy egyéni vállalkozó veszi ki az ingatlant, akkor annak kell az adóelőleget levonni és megfizetni a bérbeadó számítása alapján. Erről a kifizetőnek igazolást kell kiállítania.
Kell-e hozzá adószám?
Alapvetően ingatlant bérbeadni adószám nélkül, adóazonosítóval is lehet.
Adószám akkor szükséges, ha a bérbeadó:
- egyéni vállalkozó;
- olyan ingatlant ad ki, például garázst, amelynek bérbeadása nem áfamentes,
- maga választja az áfaalanyiságot,
- közösségi adószám kiváltására kötelezett,
- számviteli bizonylat helyett számlát vagy nyugtát állítana ki.
Az adószámot a bérbeadást megelőzően, a ’T101 jelű adatlapon kell kérni, legegyszerűbben az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban (ONYA) igényelhető.
Bizonylat, számla
Minthogy az ingatlan-bérbeadás áfamentes, számla helyett elég számviteli bizonylatot kiállítani.
Ezen szerepel:
- sorszám
- bérbeadó neve, címe, adóazonosító jele,
- bérlő neve,
- bérbeadott ingatlan címe
- a bérlőtől átvett összeg és az az időszak, melyre vonatkozik, dátum.
Áfaköteles bérbeadás vagy garázs alanyi adómenetesen történő bérbeadása esetén számlát kell kibocsátani.
Mikor kell áfát fizetni?
- Garázs, parkolóhely bérbeadása esetén adószámot kell kiváltani, a bérbeadás után áfát kell fizetni és főszabály szerint számlát kell kiállítani.
Nem kell áfát fizetni és áfabevallást benyújtani, ha a bérbeadó az adószám kérésekor, vagy december 31-éig, a következő évre nézve alanyi adómentességet választ. Ezt 12 millió forint éves bevételi határig teheti meg.
- Áfafizetési kötelezettség bármely ingatlan (például lakás) bérbeadására választható. Ez akkor célszerű, ha van olyan vásárláskor, felújításkor, berendezéskor, karbantartáskor kifizetett áfa, ami a fizetendő áfából levonható.
Áfafizetés esetén kötelező pénzforgalmi számlát nyitni és áfabevallást benyújtani.
Bővebb információ található az „Információs füzetek - 2024” menüpont alatt (https://nav.gov.hu/ugyfeliranytu/nezzen-utana/inf_fuz/informacios-fuzetek---2024) a „Személyi jövedelemadó és a foglalkoztatáshoz kapcsolódó járulékok, más közterhek” címen belül a 10. számú Információs füzetben.