Az ingatlan-adásvétel adózási szabályai

Az ingatlan eladójának személyi jövedelemadót kell fizetnie, ha az eladott ingatlant öt éven belül szerezte. Az ingatlan vevőjének pedig illetéket kell fizetnie.

Számlaszámok a befizetéshez:

  • A személyi jövedelemadóhoz:

10032000-06056353 (NAV Személyi jövedelemadó magánszemélyt, őstermelőt, egyéni vállalkozót, kifizetőt terhelő kötelezettség beszedési számla)

  • Az illetékhez:

10032000-01070044 (NAV Illetékek bevételi számla)

A következő oldalakon a legalapvetőbb tudnivalókat ismertetjük, ami nem tekinthető teljeskörű tájékoztatásnak. Részletesebb információk találhatók a NAV honlapján (www.nav.gov.hu) a Nézzen utána! rovatban az Információs füzetek menüpontban:

  • információs füzet: A visszterhes vagyonátruházási illeték
  • információs füzet: Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem
  • 1. és 30.2. információs füzet a fizetési kedvezményekről

További kérdéseivel forduljon munkatársainkhoz a 1819-es telefonszámon hétfőtől csütörtökig 8 óra 30 perctől 16 óráig, pénteken 8 óra 30 perctől 13 óra 30 percig.

Eladó

  1. Mikor nem kell személyi jövedelemadót fizetnem az ingatlan értékesítése után?

Ha eladott ingatlanát, lakását legalább 5 éve szerezte, vagy a költségei elérik a bevételét, vagy az ügylet adómentes, akkor nem kell az eladás után adót fizetnie és a bevételt nem kell feltüntetnie az szja-bevallásban. Adómentes például a váláskor az ingatlan házastárs általi megváltásából származó jövedelem; magánszeméllyel kötött tartási, öröklési, életjáradéki szerződés alapján, tartás vagy járadékfolyósítás ellenében átruházott ingatlan értékesítéséből származó jövedelem.

  1. Mennyi személyi jövedelemadót kell fizetnem az ingatlan értékesítése után?

Ha az ingatlan értékesítéséből adóköteles jövedelme keletkezett, akkor annak 15 százalékát kell adóként megfizetnie.

  1. Melyik időpontot kell figyelembe vennem az ingatlan szerzés időpontjaként?

Alapvetően azt az időpontot, amikor az ingatlan megszerzéséről szóló érvényes szerződést, okiratot a földhivatalhoz benyújtották. Öröklés esetén azonban a szerzés időpontjaként az örökhagyó halálának napját kell figyelembe venni. Lízingszerződés alapján megszerzett ingatlan esetén a szerződés megkötésének napja a szerzési időpont.

  1. Ha nem telt még el 5 év az eladott ingatlan megszerzése óta, hogy kell kiszámolni a személyi jövedelemadót?

A személyi jövedelemadó kiszámításához meg kell határozni az eladás bevételéből a tényleges jövedelmet. Ehhez a bevételből le kell vonni az elszámolható költségeket, de a költségek összege nem lehet több a bevételnél. Az így kapott összeg a számított összeg, ami szerzés és az eladás között eltelt idő függvényében csökken. Ha szerzést követő 5. évben, vagy utána történt az értékesítés, akkor nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Jövedelem= bevétel – költség - csökkentő tétel.

  1. A bevétel tipikusan: eladási ár, cserében kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke, a vevő által fizetett késedelmi kamat.
  2. Az elszámolható költségek:

-        Az ingatlan megszerzésére korábban fordított összeg.

-        Az ingatlan megszerzésével kapcsolatos kiadás, például: illeték, ügyvédi költség.

-        Az értéknövelő beruházás költsége.

-        A szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az ingatlan eladásával kapcsolatos kiadás, például: hirdetési díj, ingatlanközvetítői díj.

Kiadás kizárólag a bevétel mértékéig vehető figyelembe, és csak abban az esetben, ha azt korábban költségként nem számolták el.

Fontos, hogy a kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni.

  1. A csökkentő tétel az ingatlan tulajdonban tartásának időszakától függ. Minden ingatlan esetében a jövedelem a számított összeg (=bevétel-költségek)
    • 100 százaléka a szerzés évében és az azt követő évben;
    • 90 százaléka a szerzés évét követő második évben;
    • 60 százaléka a szerzés évét követő harmadik évben;
    • 30 százaléka a szerzés évét követő negyedik évben; 
    • 0 százaléka a szerzés évét követő ötödik és további évben

történt értékesítés esetén.

Ingatlan 2024-ben történt átruházásakor a számított összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg tekintendő jövedelemnek: 

A szerzés éve

A jövedelem a számított összeg

2024. 0. év

100%-a

2023. 1. év

100%-a

2022. 2. év

90%-a

2021. 3. év

60%-a

2020. 4. év

30%-a

2019. 5. év

0%-a

A magánszemélynek nem keletkezik adóköteles jövedelme, ha az ingatlant 2019-ben vagy azt megelőzően szerezte és 2024-ben értékesíti, függetlenül attól, hogy az ingatlan lakás, üdülő, üzlethelyiség, építési telek, szántóföld stb.

A jövedelemszámításhoz segítséget nyújt a NAV honlapján elérhető „Ingatlanértékesítés” nevű kalkulátor (Ügyféliránytű/Kalkulátorok).

  1. Hogyan és mikor kell az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet bevallani, az adót megfizetni?

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani az szja-bevallásban. Az ügyfélkapuval rendelkező személy ezt a jövedelmét bevallhatja úgy is, hogy a NAV által elkészített adóbevallási tervezetét kiegészíti, majd elfogadja. Ha Ön nem vállalkozó és nem áfaalany, akkor az szja-bevallásában nyilatkozhat úgy, hogy a bevallott, 500 000 forintot meg nem haladó szja- és szochofizetési kötelezettségét legfeljebb 12 hónapon keresztül, pótlékmentesen, egyenlő részletekben teljesíti.

Ha az ingatlanértékesítésből nem keletkezik adóköteles jövedelem, akkor a bevételt a bevallásban nem kell szerepeltetni.

  1. Mit tegyek, ha nem tudom megfizetni az adót?

Indokolt esetben az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére és jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint a jövedelemfelhasználási körülményeire tekintettel az szja-kötelezettség alól mentesítheti a NAV.

  1. Kell-e az ingatlanértékesítés után áfát fizetnem?

A nem egyéni vállalkozó magánszemélyek nem alanyai az általános forgalmi adónak, így esetükben nem merül fel áfafizetés lakás értékesítése esetén. Ugyanez vonatkozik a házak eladására is. Kivétel a sorozatjellegű értékesítés.

Vevő

  1. Mennyi az illeték az ingatlanvásárlás után?

Az illetéket az ingatlan forgalmi értékéből kell kiszámítani. Az ingatlan forgalmi értékét a NAV állapítja meg. (A forgalmi érték az az érték, amelyért az ingatlan általában eladható, ezért sok esetben megegyezik azzal a vételárral, amiben a felek megegyeztek és az adásvételi szerződésben szerepel.) Ennek az összegnek a 4 százaléka az illeték. Az egyenesági rokonok, házastársak közötti adásvétel illetékmentes.

  1. Az ingatlannak csak a fele lett az enyém, akkor az illeték is csak a fele lesz?

Ha egy ingatlannak egy bizonyos mértékű tulajdoni hányadát szerzik meg, akkor az ingatlan forgalmi értékének is ekkora hányadát kell figyelembe venni az illeték kiszámításakor.

  1. Ha az ingatlanon haszonélvezeti jog is van, akkor hogyan kell a tulajdonszerző illetékét kiszámolni?

Ha a vagyonszerzéssel egyidejűleg alapítanak haszonélvezeti jogot, illetve a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant adják el, a tulajdon megszerzőjének a haszonélvezeti jog értékével csökkentett forgalmi érték után kell csak illetéket fizetni.

  1. Mikor van helyszíni szemle az illetékkiszabáskor?

A NAV állapítja meg az illetékkiszabás alapjául szolgáló forgalmi értéket. Ehhez felhasználhatja a korábbi adásvételi szerződések adatait, a vevő nyilatkozatát és ha szükséges, helyszíni szemlét is tarthat az ingatlanban.

  1. Van-e olyan kedvezmény, hogy ha veszek egy lakást, az eladott lakásomat beszámítják és így kevesebb lesz az illeték?

Igen, ez az egyik leggyakrabban alkalmazott kedvezmény az illetékfizetés során, az úgynevezett cserét pótló vétel kedvezménye. Ha lakást vesz és az ezt megelőző három vagy az ezt követő egy éven belül másik lakását eladja, a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete után kell illetéket fizetni. Így, ha kisebb értékű lakás eladása után nagyobb értékűt vesz, a különbözet után kell csak 4 százalékos illetéket fizetnie. Ha viszont kisebb értékű lakást vásárol, mint az értékesített lakásingatlana, egyáltalán nem kell illetéket fizetnie. A kedvezmény alkalmazásához a másik lakás eladását igazolni kell az adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon.

  1. Építkezni szeretnénk, ezért telket vettünk. Ez illetékmentes?

A lakóház építésére alkalmas telek megszerzése akkor illetékmentes, ha Ön vállalja, hogy arra 4 éven belül lakóházat épít. A felépített lakóházban a lakás hasznos alapterületének el kell érnie a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség 10 százalékát. A lakóházépítési szándékról legkésőbb az illetékkiszabásról szóló fizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozni kell. A nyilatkozattétel után a NAV felfüggeszti az illetéket és ha 4 éven belül felépült a ház, véglegesen törli is azt. Ellenkező esetben az eredeti illetéket késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetni.

  1. Milyen további kedvezményekkel lehet csökkenteni az illetékfizetést?

Az ingatlanvásárláshoz kapcsolódóan számos egyéb kedvezmény is igénybe vehető, amelyek révén csökkenthető a fizetési kötelezettség. A magánszemélyekre irányadó, leggyakrabban előforduló további illetékmentességek, illetékkedvezmények:

  • lakás tulajdonának, tulajdoni hányadának CSOK Plusz kölcsön felhasználásával történő megszerzése után járó mentesség,
  • első lakásszerzés esetén járó kedvezmény,
  • új építésű lakás szerzése esetén járó kedvezmény.

Az illetékmentes esetek teljeskörű felsorolását a 19. információs füzet 9. pontjában találja.

  1. Be kell jelentenem a NAV-nál, hogy ingatlant vettem?

Ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzését a földhivatalhoz kell bejelenteni illetékkiszabásra a szerződés benyújtásával. Az ezzel a bejelentéssel egyidejűleg benyújtandó ’B400-as adatlapon nyilatkozhat a vevő az adatairól és az illetékmentességről, illetékkedvezményről.

  1. Meddig kell megfizetni az illetéket?

A földhivatal a határozatát megküldi a NAV-nak. A határozathoz csatolja az illetékkiszabáshoz szükséges iratokat. A fizetendő illetékről a NAV határozatot (fizetési meghagyást) hoz. Az adózónak legkésőbb a határozat kézbesítésétől számított 30. napig kell befizetni az illetéket.

  1. Mit tegyek, ha nem tudom megfizetni az illetéket?

A NAV-nál kérelmezhető fizetési kedvezmény. Ez lehet részletfizetés vagy fizetési halasztás is (30.1. és 30.2. információs füzet).