Betűméret növeléseBetűméret csökkentése
A bérleti jog értékesítésének áfamegítélése
2005.12.27.
[8.§ (2) bekezdés a) pont]

Archív: 2017.09.28.

Az üzleti életben közismert hogy a bérleti jog vásárlója pusztán a bérlővé válásért önmagában jelentős összeget fizet a bérleti jog tulajdonosának. Ezt az összeget a bérleti jog keletkezésekor meg kell fizetni, s bár kétségtelen, hogy ehhez rendszerint kötődik egy meghatározott időtartam, amire a bérbeadó garantálja a bérlés lehetőségét, a szóban forgó összeget azonban mégsem lehet a használat díjaként felfogni, hiszen egyáltalán nem biztos, hogy sor kerül ténylegesen a maximált időtartam kitöltésére, s ez a kezdetkor fizetendő díj ez esetben sem térítendő vissza. A folyamatos használat ellenértékét, vagyis a bérleti díjakat a használathoz igazodóan, a szerződés indulásakor kifizetett díjon felül kell megfizetni. Ez a konstrukció bármilyen, huzamosabb használatra (gyakorlásra) alkalmas jog esetén elképzelhető, vagyis elkülöníthető önálló szolgáltatásként a joggyakorlás lehetőségének megteremtése, s a jog tényleges használatának (gyakorlásának) az ellenértéke. Az erre irányuló szerződés a bérbeadó és a majdani bérlő között köttetek.

A bérleti jog átengedése történhet a Ptk-ban nem nevesített egyszerű jogátruházással (amely a kötelmi jogban meglévő szerződéses szabadságból következően a felek között érvényesen létrehozható), mely vagyoni értékű jog értékesítésének tekintendő, és mint ilyen az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 8.§ (2) bekezdés a) pontja alapján szolgáltatásnak minősül. Ez az értékesítés tehát az általános szabályok szerint 2005 december 31-ig 25%-os, 2006 január 1-től 20%-os adómértékkel adózik.

A bérleti jog értékesítése azonban semmiképpen nem esik egy tekintet alá a bérleti jogviszony keretében nyújtott Áfa-tv. 16.§ (14) bekezdése alá tartozó szolgáltatással, a bérleti jogért fizetett ellenérték nem minősül bérleti díjnak. Következésképpen az Áfa tv. 8. § (2) bekezdés a) pontja szerinti szolgáltatás teljesítési időpontja a polgári jogi teljesítési időponthoz igazodik: az a nap amikortól a bérlő a bérleti joggal rendelkezik. Ettől az időponttól a bérleti jog ellenértékét terhelő előzetesen felszámított adó az Áfa tv. 36.§ (1) bekezdés a) pontjában fogalt rendelkezés szerint - a levonási jogra vonatkozó egyéb feltételek fennállása esetén - levonható.

Lehetséges azonban az is, hogy a bérlő jogait azaz lényegében a bérlő szerződéses pozicióját engedményezés vagy tartozásátvállalás jogcímén ruházza át az új bérlőre. (Erre lehetősége van, ugyanis mint minden más szerződéses kapcsolatban bérleti szerződés esetén is a bérlői pozíció is jogok és kötelezettségek halmaza.) Természetesen ennek a Ptk-ban előírt szabályos módon (bérbeadói hozzájárulás stb.) kell történnie. Ez utóbbi esetben a 2. számú melléklet 11. pontja szerint a jogátengedés tárgyi mentes. Ez a szerződés a korábbi bérlő és az új bérlő között jön létre. Amennyiben a korábbi bérlő és az új bérlő között nem engedményezés és tartozásátvállalás a jogátadás jogcíme, hanem a Ptk.-ban nem nevesített egyszerű jogátruházás, akkor az adó mértéke az általános adókulcs. (2005 december 31-ig 25%, 2006 január 1-től 20%.)