Ha valaki kiadja lakását, a jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetnie negyedévenkénti adóelőleg formájában. A jövedelem nem egyezik meg a bevétellel, mert a költségeket le lehet vonni a befolyó összegből. De hogyan, mit és mennyit lehet költségként elszámolni?
Kell-e hozzá adószám?
Alapvetően ingatlant bérbeadni adószám nélkül, adóazonosítóval is lehet.
Kivéve, ha a bérbeadó:
- egyéni vállalkozó;
- olyan ingatlant ad ki, például garázst, amelynek bérbeadása nem áfamentes,
- maga választja az áfaalanyiságot,
- közösségi adószám kiváltására kötelezett,
- számviteli bizonylat helyett számlát vagy nyugtát állítana ki.
Adószám kiváltása:
Az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban (ONYA) vagy az Általános Nyomtatványkitöltő Keretprogramban (ÁNYK) a 'T101 jelű adatlapon,
Az ingatlan-bérbeadás jövedelmének kiszámítása
A bérbeadás jövedelme önálló tevékenységből származó jövedelemnek számít, amit az összevont adóalapba kell beszámítani a bevalláskor.
A jövedelmet a bevételből, a költségek levonásával kell kiszámítani.
Bevétel: bérleti díj, megtérített egyéb összegek, például a közös költség, bizonyos esetekben a közüzemi díjak.
Bevételnek számítanak ezek a tételek is, ha azokat a bérlő fizeti:
- a társasház biztosítási és takarítási díja, a közös képviselő díja, a felújítási alapba fizetett összeg,
- a közös költség, még ha az tartalmaz is például vízdíjat, szemétdíjat,
- a fix összegű bérleti díj, amiben benne van a rezsiköltség is, vagy a fix összegű költségtérítés,
- ha bérbeadó átalánydíjat fizet a közműszolgáltatónak, de bérlője a fogyasztásmérő-órák állása szerint fizeti neki a rezsit.
Nem számít bevételnek: a bérlőre áthárított, jellemzően közüzemi szolgáltatások díja, feltéve, hogy a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, és a bérbeadó is a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval.
A jövedelemszámítás módszerei
- 10 százalék levonása költségként: a bevétel 90 százaléka után kell megfizetni a személyi jövedelemadót. Akkor célszerű ezt választani, ha a bérbeadás nem jár kiadásokkal. Külön tételekről nem kell számlákat gyűjteni, mert a 10 százalékon felül, egyenként nem számolható el semmilyen további költség.
- Tételes költségelszámolás: ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bérbeadó a bérbeadással kapcsolatban felmerült, számlával igazolt, kifizetett kiadásokat levonhatja a bevételéből. Levonható költségek: a használattal kapcsolatos kiadások, például a rezsiköltség, a karbantartás, javítás, felújítás költségei, valamint az értékcsökkenés.
Ha a bérbeadó máshol maga is bérel
A bérbeadás bevételéből le lehet vonni a más településen bérelt lakás bérleti díját, ha a bérlés időtartama 90 napnál hosszabb, és az illető a bérelt lakásra nem számol el költséget. Ilyenkor
a bérbeadásából nem kell adóelőleget levonni, ha a bérbeadó nyilatkozik saját bérleti díja beszámításáról.
A bérbeadás utáni adó
A jövedelem után év közben 15 százalék adóelőleget fizetnie negyedévente, a következő hónap 12. napjáig. Ha cég vagy egyéni vállalkozó veszi ki az ingatlant, akkor annak kell az adóelőleget levonni és megfizetni a bérbeadó számítása alapján. Erről a kifizetőnek igazolást kell kiállítania.
Bizonylat, számla
Minthogy az ingatlan-bérbeadás áfamentes, számla helyett elég számviteli bizonylatot kiállítani.
Ezen szerepel:
- sorszám
- bérbeadó neve, címe, adóazonosító jele,
- bérlő neve,
- bérbeadott ingatlan címe
- bérleti díj
Ha a bérlő ragaszkodik a számlához, akkor a bérbeadónak adószámot kell kiváltania, hogy számlatömböt használhasson. Ha valaki garázst ad bérbe, akkor mindenképpen adószámot kell kérnie és a bérbeadásról számlát kell kiállítania, mert a garázs bérbeadása után áfát is kell fizetni.
Mikor kell áfát fizetni?
Áfaköteles például, ha valaki garázst, utcai vagy akár mélygarázsban található parkolóhelyet ad bérbe. Ez azt jelenti, hogy adószámot kell kiváltania, számlát kell kiállítania, és főszabályként a bérbeadás után áfát kell fizetnie. Azonban 12 millió forint éves bevételi határig alanyi adómentességet lehet választani, de ezt már a bejelentkezéskor meg kell tenni.
Az is választhatja az áfaalanyiságot, aki például lakást ad ki, ami akkor célszerű, ha van olyan vásárláskor, felújításkor, berendezéskor, karbantartáskor kifizetett áfa, amit a fizetendő áfából levonhat. Ez esetben kötelező pénzforgalmi számlát nyitni és áfabevallást is be kell nyújtani a NAV-hoz.